Pemilik properti terkadang fokus hampir secara eksklusif pada tingkat bunga dan periode yang ditetapkan ketika memilih pinjaman real estat komersial baru atau pinjaman multikeluarga. Namun, faktor lain memiliki dampak signifikan pada “biaya total modal” dan dapat membatasi atau memperluas opsi pemilik di kemudian hari. Sebelum menandatangani di garis putus-putus, pastikan Anda telah menjawab sembilan pertanyaan ini.

1. Apa rencana Anda untuk properti dan tujuan Anda dalam pembiayaan kembali?

Memilih solusi pembiayaan yang paling menguntungkan untuk apartemen atau properti komersial Anda melibatkan pertimbangan timbal balik antara syarat dan ketentuan opsi pinjaman alternatif. Membuat pilihan yang baik dimulai dengan pemahaman yang jelas atau rencana Anda untuk properti dan tujuan dalam pembiayaan kembali. Apakah mungkin properti itu akan dijual di masa depan dan jika ya, kapan? Apakah Anda bergantung pada pendapatan yang dihasilkan dari properti sekarang atau Anda ingin memaksimalkan pendapatan dari properti di masa depan, mungkin setelah pensiun? Apakah ada pemeliharaan yang ditangguhkan yang perlu ditangani sekarang atau dalam waktu dekat? Gadai Sertifikat Rumah renovasi atau peningkatan atau perbaikan besar lainnya diharapkan dalam 5 hingga 10 tahun ke depan? Apakah Anda perlu mengakses ekuitas di properti Anda untuk investasi lain, misalnya, untuk membeli properti lain?

2. Apa yang terjadi setelah periode tetap?

Beberapa properti komersial atau pinjaman multikeluarga menjadi jatuh tempo dan harus dibayar pada akhir periode tetap dan lainnya. Ini sering disebut pinjaman “hibrida” dan mereka mengkonversi ke pinjaman suku bunga variabel setelah periode tetap. Pinjaman real estat komersial atau pinjaman multikeluarga yang jatuh tempo setelah periode tetap 5, 7 atau 10 tahun dapat memaksa pembiayaan kembali pada waktu yang tidak menguntungkan. Pasar keuangan mungkin sedemikian rupa sehingga opsi pembiayaan kembali mahal atau tidak tersedia. Atau kondisi pasar lokal mungkin mengakibatkan peningkatan lowongan atau penurunan harga sewa, membuat properti Anda kurang menarik bagi pemberi pinjaman. Seringkali kesepakatan suku bunga terendah adalah untuk pinjaman yang jatuh tempo pada akhir periode tetap dan termasuk denda pra-pembayaran yang lebih ketat (lihat pertanyaan #4).

3. Apa jangka waktu pinjaman dan periode amortisasi?

Jangka waktu pinjaman mengacu pada saat pinjaman menjadi jatuh tempo dan harus dibayar. Periode amortisasi mengacu pada periode waktu di mana pembayaran pokok diamortisasi untuk tujuan menghitung pembayaran bulanan. Semakin lama periode amortisasi, semakin rendah pembayaran bulanan, semua hal lainnya dianggap sama. Untuk properti apartemen atau multikeluarga, biasanya tersedia amortisasi selama 30 tahun. Untuk properti komersial, amortisasi 30 tahun lebih sulit didapat, dengan banyak pemberi pinjaman tidak lebih dari 25 tahun. Pinjaman dengan amortisasi 30 tahun mungkin memiliki pembayaran yang lebih rendah daripada pinjaman dengan amortisasi 25 tahun meskipun memiliki tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi. Dalam kebanyakan kasus jangka waktu pinjaman lebih pendek dari periode amortisasi. Misalnya, pinjaman mungkin jatuh tempo dan harus dibayar dalam sepuluh tahun, tetapi diamortisasi selama 25 tahun.

4. Jika pinjaman diubah menjadi suku bunga variabel setelah periode tetap, bagaimana suku bunga variabel ditentukan?

Tingkat variabel ditentukan berdasarkan spread atau margin di atas tingkat indeks. Tingkat indeks umumnya LIBOR enam bulan atau, lebih jarang, tingkat utama. Tingkat bunga dihitung dengan menambahkan spread ke tingkat indeks. Penyebarannya bervariasi tetapi paling sering antara 2,5% dan 3,5%. Penyesuaian tarif paling sering terjadi setiap 6 bulan sampai pinjaman jatuh tempo. Biasanya ada batasan berapa banyak tingkat dapat bergerak pada titik penyesuaian. Namun, beberapa pemberi pinjaman tidak memiliki batasan pada penyesuaian pertama. Ini membuat pemilik terbuka untuk peningkatan pembayaran yang besar jika tarif telah bergerak secara signifikan.

5. Apa saja penalti pembayaran di muka?

Hampir semua pinjaman properti komersial dan pinjaman apartemen dengan suku bunga tetap mengandung beberapa bentuk penalti pembayaran di muka, yang berarti ada biaya tambahan bagi Anda jika Anda melunasi pinjaman lebih awal, yang mungkin terjadi jika Anda ingin membiayai kembali atau Anda menjual properti atau jika Anda ingin melakukan pembayaran lebih besar dari pembayaran bulanan yang dijadwalkan. Denda pembayaran di muka umumnya berbentuk jadwal pembayaran di muka yang ditetapkan, perjanjian pemeliharaan hasil atau, pembatalan. Jadwal pembayaran di muka yang ditetapkan sebelumnya menentukan penalti yang dinyatakan sebagai persentase dari saldo pinjaman saat pembayaran dan menurun seiring dengan usia pinjaman. Misalnya, jadwal pembayaran di muka untuk pinjaman tetap 5 tahun mungkin dikutip sebagai “4,3,2,1” yang berarti penalti untuk melunasi pinjaman adalah 4% dari saldo di tahun 1, 3% di tahun 2, dll. . Perjanjian pemeliharaan hasil memerlukan penalti yang dihitung menggunakan formula yang dirancang untuk mengkompensasi pemberi pinjaman atas pendapatan bunga yang hilang untuk sisa jangka waktu pinjaman di atas tingkat bebas risiko dan didiskontokan ke nilai sekarang. Rumusnya bisa rumit, tetapi hasilnya hampir selalu berupa hukuman yang lebih berat daripada jadwal pembayaran di muka yang telah ditetapkan dan umumnya akan membuat pelunasan lebih awal secara finansial tidak layak. Jenis hukuman ketiga, defeasance, lebih jarang digunakan. Ini bekerja seperti perjanjian pemeliharaan hasil karena tujuannya adalah untuk menjaga pemberi pinjaman tetap utuh untuk pendapatan bunga yang hilang tetapi itu menyelesaikannya dengan mengharuskan peminjam untuk mengganti sekuritas lain yang akan menggantikan pendapatan yang hilang alih-alih melakukan pembayaran tunai. Seringkali suku bunga paling menarik yang ditawarkan dikaitkan dengan pinjaman baik dengan perjanjian pemeliharaan hasil atau penolakan. Umumnya ada jendela mulai 180 sampai 90 hari sebelum pinjaman jatuh tempo ketika hukuman berakhir untuk memberikan waktu untuk mengatur pembiayaan kembali. Pinjaman ini umumnya jatuh tempo pada akhir periode tetap.

6. Apa saja biaya dan biaya yang terkait dengan penutupan pinjaman baru?

Pembiayaan kembali bisa mahal dan mengetahui semua biaya sangat penting untuk mengevaluasi apakah pembiayaan kembali adalah pilihan yang tepat. Biaya terbesar adalah untuk penilaian, asuransi hak milik, biaya escrow, tinjauan lingkungan, poin, dan biaya pemrosesan dan/atau pinjaman. Biaya penilaian akan mencapai $2.000 dan lebih tinggi. Penilaian Lingkungan Tahap I menelan biaya $1.000 dan lebih tinggi. Biaya pemrosesan dan/atau pinjaman yang dibebankan oleh pemberi pinjaman mulai sekitar $1.500 dan naik dari sana. Poin mungkin atau mungkin tidak dibebankan oleh pemberi pinjaman. Beberapa pemberi pinjaman, terutama untuk pinjaman apartemen atau multikeluarga, akan membatasi pengeluaran sebesar $2.500 hingga $3.000, tidak termasuk hak milik dan escrow. Penting untuk memahami total biaya dibandingkan dengan penghematan bulanan dalam pembayaran utang yang dihasilkan dari pembiayaan kembali. Berapa bulan yang dibutuhkan untuk menutup biaya refinancing?

7. Apakah pinjaman dapat diasumsikan dan berapa biayanya?

Banyak, tetapi tidak semua, pinjaman real estat komersial dapat diasumsikan. Umumnya ada biaya, seringkali 1% dari saldo, dan pihak yang berasumsi harus disetujui oleh pemberi pinjaman. Assumability sangat penting untuk pinjaman dengan denda pra-pembayaran yang signifikan, seperti yang memiliki klausul pemeliharaan hasil atau defeasance, jika ada kemungkinan Anda akan menjual properti komersial atau apartemen selama masa pinjaman.

8. Apakah ada sita dan jika ya, apakah itu?

Beberapa pinjaman real estat komersial dan pinjaman apartemen akan memerlukan penyitaan untuk pajak properti atau untuk asuransi. Jumlah bulanan ditentukan dan kemudian dikumpulkan di samping setiap pembayaran pokok dan bunga yang cukup untuk menutupi pajak properti dan tagihan asuransi pada saat jatuh tempo. Penyitaan tersebut akan mempengaruhi arus kas Anda dari properti karena uang untuk pajak properti dan/atau asuransi dikumpulkan sebelum waktunya jatuh tempo. Impounds meningkatkan suku bunga efektif pinjaman karena jumlah tersebut merupakan pinjaman bebas bunga yang dibuat pemilik kepada pemberi pinjaman.

9. Apakah pemberi pinjaman mengizinkan pembiayaan sekunder?

Menemukan pembiayaan gadai sekunder atau kedua telah menjadi sangat sulit dan banyak pemberi pinjaman tidak mengizinkannya berdasarkan persyaratan pinjaman. Namun, kondisi pasar dapat berubah, membuat jenis pinjaman ini lebih tersedia. Jika Anda memiliki nilai pinjaman yang relatif rendah dan ada kemungkinan Anda mungkin ingin mengakses ekuitas di properti Anda untuk membayar perbaikan besar atau renovasi, untuk memperoleh properti tambahan, atau untuk tujuan lain, pinjaman yang memungkinkan pembiayaan sekunder dapat bermanfaat.

Mengamankan surat bunga dari pemberi pinjaman dapat memakan waktu. Banyak pemilik hanya mendekati pemberi pinjaman mereka yang ada atau pemberi pinjaman bank komersial terkenal di daerah mereka dan menganggap bahwa penawaran yang mereka dapatkan adalah yang terbaik yang tersedia. Hal ini tidak selalu terjadi. Dalam banyak kasus, pemberi pinjaman yang lebih kecil atau kurang dikenal menawarkan persyaratan yang paling agresif atau fleksibel. Tidak ada cara untuk mengetahui tanpa mendapatkan banyak kutipan. Pialang pinjaman komersial yang baik bisa sangat bermanfaat dalam mengamankan Anda beberapa surat bunga dan membantu Anda membandingkan syarat dan ketentuan masing-masing dan memilih solusi yang paling sesuai dengan tujuan dan rencana Anda.